Zákon o realitním zprostředkování
Zákon o realitním zprostředkování. Anotace:Dne 17. 2. 2020 byl ve Sbírce zákonů pod č. 39/2020 Sb. publikován zákon o realitním zprostředkování (dále jen „realitní zákon“). Realitní zákon má především poskytnout ochranu klientům realitních kanceláři tím, že určuje podmínky pro poskytování realitního zprostředkování, zvyšuje dozor nad řádným vykonáváním této profese a sbližuje podmínky pro poskytování realitního zprostředkování v ČR s ostatními státy EU.
Plný autorský text:
V právním řadu ČR dosud zákon upravující realitní zprostředkování chyběl, a to i přes to, že se snahy o jeho přijetí objevily již v roce 2016, kdy vláda schválila věcný záměr zákona o realitním zprostředkování. Projednání vlastního paragrafového znění však nebylo ve volebním období 2013 – 2017 dokončeno. Znovu se práce na přípravě zákona obnovily v polovině roku 2018 a Poslanecké sněmovně byl návrh zákona předložen až v únoru 2019 1).
Zákon o realitním zprostředkování. Realitní zákon zakotvuje definice a vymezuje realitní zprostředkování jako činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy, realitním zprostředkovatelem je pak ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování, a realitní smlouvou smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, pokud se nejedná o ubytování 2).
ÚSCHOVA POSKYTOVÁNA REALITNÍM ZPROSTŘEDKOVATELEM
Dle realitního zákona realitní zprostředkování vždy zahrnuje vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy, a dále zpravidla následující činnosti: poskytnutí inzertní služby, posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny, zpracování marketingu nemovité věci, zajištění prohlídky nemovité věci, obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí, zprostředkování poskytnutí právních služeb a zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.
Úschovu má realitní zprostředkovatel zprostředkovávat u banky, zahraniční banky vykonávající v České republice činnost prostřednictvím pobočky, notáře, advokáta nebo v souvislosti s exekučním, soudním nebo jiným řízením u soudního exekutora. Sám realitní zprostředkovatel není oprávněn poskytování úschovy nabízet a může ji poskytnout jen na písemnou žádost zájemce na samostatné listině za splnění dalších podmínek:
1) smlouva o úschově bude v písemné formě,
2) účet pro složení finančních prostředků musí být veden bankou, zahraniční bankou, spořitelním nebo úvěrovým družstvem na jméno realitního zprostředkovatele zapsaného ve veřejném rejstříku, přičemž pro každou úschovu peněžních prostředků musí být zřízen zvláštní účet,
3) realitní zprostředkovatel informuje banku o tom, že majitelem peněžních prostředků je třetí osoba,
4) realitní zprostředkovatel bude vést velmi podrobnou evidenci úschov,
5) veškeré toky peněz musí být bezhotovostní,
6) při poskytnutí první úschovy realitní zprostředkovatel informuje příslušný živnostenský úřad.
Původně vládní návrh zákona 3) poskytování úschovy realitním zprostředkovatelům neumožňoval vůbec, neboť v praxi často dochází k ukládání prostředků na běžných účtech realitních kanceláří, kde se peníze klienta slévají s běžnými provozními penězi kanceláře. Realitní zprostředkovatel tak mohl s prostředky klientů dále nekontrolovatelně nakládat (měl ke svému bankovnímu účtu plná dispoziční práva) a v případě exekuce či insolvence hrozilo zabavení prostředků klienta či jejich zahrnutí do majetkové podstaty.
Změnu vládního návrhu a zachování úschov pro zprostředkovatele nakonec přinesl pozměňovací návrh ústavně-právního výboru Poslanecké sněmovny, kterým byl do zákona vložen § 4 zakotvující výše uvedené povinnosti při poskytování úschov realitními kancelářemi. V této souvislosti pozměňovací návrh svěřil kontrolu nad dodržováním těchto povinností obecním živnostenským úřadům. Porušení některé z povinností při realizaci úschovy je dle § 21 odst. 1 písm. a) realitního zákona přestupkem, za nějž lze realitnímu zprostředkovateli uložit pokutu až do výše 500.000,- Kč.
NOVÉ PŘEDPOKLADY PRO POSKYTOVÁNÍ REALITNÍHO ZPROSTŘEDKOVÁNÍ
Novým zákonem o realitním zprostředkování rovněž došlo ke změně zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (dále jen “Živnostenský zákon“), když do Živnostenského zákona byla vložena nová vázaná živnost “Realitní zprostředkování”. Dosud přitom bylo realitní zprostředkování živností volnou. Tato změna s sebou přináší zpřísnění podmínek pro udělení oprávnění od živnostenských úřadů, kdy nyní žadatel o oprávnění poskytovat realitní zprostředkování musí doložit:
a) vysokoškolské vzdělání v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání Právo, Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo v oblasti vzdělávání Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb, nebo obdobné vysokoškolské vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání,
b) vysokoškolské vzdělání v bakalářském programu, 1 rok praxe a absolvování mezinárodně uznávaného kurzu dle § 60a zákona 111/1998 Sb. se zaměřením na nemovitosti organizovaného na státem akreditovaném ústavu,
c) vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 3 roky praxe v oboru, nebo
d) profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání.
Realitní zprostředkovatel, který dosud poskytoval služby v rámci živnosti volné, musí do 6 měsíců ode dne účinnosti Realitního zákona ohlásit živnostenskému úřadu vázanou živnost a doložit doklady prokazující splnění podmínky odborné způsobilosti pro provozování této živnosti, jinak uplynutím této doby jeho oprávnění zanikne.
Realitní zprostředkovatel musí být dále bezúhonný, což v tomto případě znamená, že nebyl pravomocně odsouzen pro trestný čin spáchaný úmyslně, nebo pro trestný čin spáchaný z nedbalosti v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování. Splnění této podmínky rovněž kontrolují živnostenské úřady.
POŽADAVKY NA SMLOUVU O REALITNÍM ZPROSTŘEDKOVÁNÍ
Smlouvou o realitním zprostředkování (dále jen “smlouva o zprostředkování”) je smlouva, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy (typicky kupní smlouvy příp. smlouvy o užívání nemovitosti). Přičemž je-li zájemce spotřebitel, nesmí smlouva o zprostředkování obsahovat povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.
Smlouva o zprostředkování musí mít písemnou formu a obsahovat označení předmětu převodu nebo užívání či požívání, výši kupní ceny příp. nájemného či jiné úplaty, a výši provize, nebo alespoň způsob určení jejich výše. Je-li zájemce spotřebitel, nesmí záloha na provizi činit více než dvě třetiny ujednané provize.
Realitní zprostředkovatel musí informovat zájemce o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu nebo užívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět. Neposkytne-li realitní zprostředkovatel zájemci výše uvedené informace nejpozději při uzavření smlouvy nebo nejpozději do 14 dnů ode dne, kdy je konkrétní předmět převodu nebo předmět užívání zájemci a realitnímu zprostředkovateli znám, může zájemce od smlouvy o realitním zprostředkování odstoupit.
Splatnost provize může být určena nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy. Ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy, lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy. Splatnost provize může být v takovém případě vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy.
ZÁVĚR
Zákon o realitním zprostředkování bezesporu přináší větší ochranu zájemcům o zprostředkování uzavření realitní smlouvy. Tato ochrana je zajištěna zejména uložením povinností při provádění úschovy peněžních prostředků, dále zvýšením požadavků na vzdělání a odbornost realitních zprostředkovatelů a úpravou požadavků na smlouvy o realitním zprostředkování. Dále zákon kultivuje podmínky pro poskytování realitního zprostředkování a sbližuje podmínky realitního zprostředkování v ČR s ostatními státy EU, v důsledku čehož je očekáváno zvýšení konkurenceschopnosti českých realitních zprostředkovatelů v rámci jednotného trhu.
——————————————————————
1) MMR: Návrh zákona o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů, dostupné zde: https://www.mmr.cz/cs/caste-dotazy/faq-navrh-zakona-o-realitnim-zprostredkovani-a-o-z
2) Text schváleného zákona Poslaneckou sněmovnou, dostupné zde: https://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?o=8&ct=391&ct1=0&v=PZ&pn=7&pt=1
3) Sněmovní tisk vládního návrhu zákona o realitním zprostředkování, dostupné zde: https://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=8&CT=391&CT1=0
Nejnovější komentáře