Neschválili vám hypoteku? Jak je to z provizi realitce?

Neschválili vám hypoteku? Jak je to z provizi realitce?

Možnost vázat vznik práva na provizi již na obstarání příležitosti přitom výslovně (i ve spotřebitelských vztazích) umožňuje § 19 odst. 2 ZRZ, který užití této varianty vzniku práva na provizi podmiňuje pouze splněním informační povinnosti vůči zájemci. V současné době je tak z právního hlediska možné v rámci realitního zprostředkování vázat vznik práva na provizi jak na uzavření zprostředkované smlouvy, tak na obstarání příležitosti k jejímu uzavření.

Pro úplnost pak dodám, že právní úprava vzniku práva na provizi je dispozitivní a je tak možné vázat vznik práva i na jiné skutečnosti. Jedinou limitaci představuje § 19 odst. 2 ZRZ, podle kterého může být splatnost provize vázána nejdříve na obstarání příležitosti.

Z praktického hlediska se tak například lze rovněž setkat s variantou, která váže vznik práva na provizi zprostředkovatele až na okamžik, kdy zájemce obdrží od třetí strany plnění sjednané ve zprostředkované smlouvě (typicky tedy zaplacení kupní ceny). Taková dohoda však nebývá v realitním zprostředkování častá, neboť zprostředkovatele de facto staví do role, kdy odpovídá za splnění smlouvy třetí osobou.

Obstarání příležitosti

Vrátíme-li se pro tuto chvíli k variantě obstarání příležitosti, pak je zajisté vhodné vysvětlit, co se vlastně pod spojením „obstarání příležitosti“ myslí. Toho se zhostil opět Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 29. 1. 2019, sp. zn. 33 Cdo 844/2017, ve kterém je vysvětleno, že:

„Obstaráním příležitosti se rozumí vyhledání takové třetí osoby, s níž má zájemce reálnou možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. K tomu, aby možnost uzavřít smlouvu byla reálná, nestačí, že třetí osoba, kterou zprostředkovatel vyhledá, pouze obecně projevuje zájem o uzavření zprostředkovávané smlouvy, obstarání příležitosti k uzavření smlouvy současně předpokládá, že třetí osoba splňuje požadavky stanovené zájemcem a je rozhodnuta za jím stanovených podmínek zprostředkovávanou smlouvu uzavřít, tj. akceptovat návrh na uzavření takové smlouvy ze strany zájemce.“

K obstarání příležitosti tak dojde jedině v případě, že třetí osoba má současně objektivní možnost a subjektivní zájem zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. V navazujícím rozhodnutí ze dne 21. 5. 2019, sp. zn. 33 Cdo 902/2019, k tomu Nejvyšší soud dodává, že příležitost není obstarána v případě, kdy se strany zprostředkovávané smlouvy (typicky kupující a prodávající) nedohodnou na podstatných náležitostech smlouvy, a to i přes to, že zájemce (kupující) dříve svůj zájem o uzavření smlouvy stvrdil uzavřením rezervační smlouvy a složením blokačního depozitu. Jinými slovy tak ani uzavření rezervační smlouvy se zájemce nemusí automaticky znamenat, že zprostředkovatel splnil svou smluvní povinnost.

V posledně zmíněném rozhodnutí Nejvyššího soudu stojí za povšimnutí rovněž skutkové okolnosti řešeného případu. Mezi zájemcem a zprostředkovatelem obstaranou třetí osobou totiž po uzavření rezervační smlouvy došlo především k zásadní neshodě na výši kupní ceny. Minimální výše kupní ceny přitom byla mezi zprostředkovatelem a zájemcem ve zprostředkovatelské smlouvě výslovně sjednána. Je-li obsahem závazku zprostředkovatele „obstarat příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem“, ale konstatoval, že spojení „smlouva s určitým obsahem“ směřuje právě k náležitostem, které si zprostředkovatel a zájemce výslovně sjednaly. Tomu odpovídá i příslušná pasáž již zmíněného rozsudku NSČR ze dne 29. 1. 2019, sp. zn. 33 Cdo 844/2017, ve kterém je vysvětleno, že:

„smlouva s určitým obsahem je předmětem zprostředkování, pokud jsou ze strany zájemce uvedeny konkrétní požadavky na obsah zprostředkovávané smlouvy, při jejichž splnění má zájem smlouvu uzavřít; vymezeny musejí být především podstatné obsahové složky zprostředkovávané smlouvy, které jsou pro její vznik nezbytné, vymezení dalších obsahových částí závisí na požadavcích zájemce.“

V případě řešeném v rozhodnutí NSČR sp. zn. 33 Cdo 902/2019 tak zprostředkovateli nevzniklo právo na provizi z toho důvodu, že neobstaral uzavření smlouvy s určitým obsahem, neboť jím dohledaná třetí osoba nebyla ve skutečnosti ochotna akceptovat jednu z podstatných náležitostí (kupní cenu), kterou si zprostředkovatel a zájemce sjednali. Jak ale posuzovat situaci, kdy se zájemce s třetí osobou nedohodne na náležitosti zprostředkované smlouvy, která není ve zprostředkovatelské smlouvě vymíněna?

Argumentační vlna obou citovaných rozhodnutí Nejvyššího soudu mě vede k závěru, že k obstarání příležitosti dojde v případě, kdy je zprostředkovatelem vyhledaná třetí osoba schopná a ochotná zprostředkovanou smlouvu uzavřít minimálně za podmínek, které si zájemce se zprostředkovatelem dohodl a které tak považuje za podstatné. V duchu hospodářského účelu zprostředkování, kterým je propojení potenciálních kontrahentů, se domnívám, že zprostředkovatel nemůže nést odpovědnost za situaci, kdy kontraktační proces ztroskotá na neschopnosti smluvních stran vzájemně se dohodnout na obsahu smlouvy, který nebyl zájemcem ve vztahu ke zprostředkovateli vymíněn. Zprostředkovatel ostatně není přímým zástupcem zájemce a má tak omezené prostředky, jak do jednání stran zasáhnout.

V těchto úvahách se ale již dostáváme na poměrně tenký led, neboť identifikovat pravou příčinu krachu předsmluvního jednání nebývá vždy možné. Často přitom dochází k situacím, kdy jedna ze stran jednání o obsahu smlouvy začne sporovat nepodstatné náležitosti právě z toho důvodu, aby zakryla svůj následný nezájem o uzavření smlouvy jako takové. V takové situaci pak bývá obtížné rozlišit, zdali zprostředkovatelem vyhledaná třetí osoba vůbec nebyla ochotna smlouvu se zájemcem uzavřít (a právo na provizi nevzniká), či zda k neuzavření smlouvy došlo v důsledku povšedních neshod, osobních antipatií či prosté vyjednávací neschopnosti (za které zprostředkovatel neodpovídá a právo na provizi mu vzniká).

Neschopnost druhé smluvní strany plnit

Kromě absence skutečného zájmu třetí osoby o uzavření zprostředkované smlouvy vzniká další sporná situace rovněž v okamžiku, kdy se v průběhu jednání o obsahu zprostředkované smlouvy vyjde najevo, že obstaraná třetí osoba není schopna poskytnout patřičné protiplnění (zaplatit kupní cenu), či jinak není schopna smlouvu splnit. V realitní praxi se typicky se jedná např. o situaci, kdy kupující objektivně není schopen sehnat financování.

Bez toho, abych jakkoli předjímal budoucí vývoj rozhodovací praxe soudů, se ve světle dvou výše uvedených rozhodnutí Nejvyššího soudu domnívám, že v takovém případě je zcela legitimní, když zájemce s takovou osobou odmítne zprostředkovanou smlouvu uzavřít (a zprostředkovateli zaplatit provizi). Podpůrně by se přitom dalo odkázat na ustanovení § 2452 OZ, podle kterého „zprostředkovatel nesmí navrhnout zájemci uzavření smlouvy s osobou, o které má důvodnou pochybnost, zda povinnosti ze zprostředkované smlouvy řádně a včas splní…“, případně na povinnost jednat s odbornou péčí ve smyslu § 5 OZ. 

Uvedený případ se však zásadně liší od situace, kdy k uzavření zprostředkované smlouvy sice dojde, ale obstaraná třetí osoba smlouvu následně nesplní (neuhradí kupní cenu). V takovém případě k naplnění cíle zprostředkování (tj. uzavření zprostředkované smlouvy) jednoznačně došlo a nebylo by legitimní po zprostředkovateli požadovat, aby odpovídal za porušení smlouvy způsobené třetí osobou (samozřejmě v případě, pokud tak účastníci zprostředkování výslovně nesjednají – viz výše). To ostatně konstatoval i Nejvyšší soud v rozhodnutí ze dne 28. 5. 2013, sp. zn. 32 Cdo 2694/2011:

„Zprostředkovateli vzniká nárok na provizi již okamžikem obstarání reálné příležitosti uzavřít smlouvu. Smlouvou o zprostředkování nepřebírá zprostředkovatel odpovědnost za to, že osoba, se kterou zprostředkovatel uzavření smlouvy doporučil, svůj závazek ze zprostředkované smlouvy splní, ani za to neručí.“

Další sjednané závazky zprostředkovatele

Nejvyšší soud ve výše zmíněném (a obsahově velmi výživném) rozsudku ze dne 29. 1. 2019, sp. zn. 33 Cdo 844/2017, uvádí ke vzniku práva na provizi dále následující: 

„Činnost zprostředkovatele podle zprostředkovatelské smlouvy směřuje pouze k vyhledání třetí osoby, s níž by měl zájemce možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. V rámci zprostředkování pak není zprostředkovatel povinen zájemce zastupovat a uzavření zprostředkovávané smlouvy je věcí samotného zájemce.“

Vzápětí ale dodává:

„Strany si však mohou dohodnout (sjednat) další povinnosti zprostředkovatele jdoucí nad rámec vlastní zprostředkovatelské činnosti; v takovém případě nelze závazek zprostředkovatele považovat za splněný pouhým obstaráním příležitosti uzavřít smlouvu, byť by se jednalo o uzavření smlouvy s určitým obsahem, proto ani samotné obstarání příležitosti k uzavření smlouvy právo na provizi zprostředkovateli nezakládá.“

převzato z právního prostoru.